---
Пройти Антиплагиат ©

Главная » Нотариат и нотариальная деятельность » § 7. Договор аренды земельного участка



§ 7. Договор аренды земельного участка

Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная. Найти рефераты и курсовые по данной теме Уникализировать текст 



 
Одним из самых распространенных договоров, объектом которых являются земельные участки, безусловно, выступает договор аренды.
Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Правовую основу аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства РФ. ГК РФ содержит общие положения об аренде. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования. Предмет договора, а также размер арендной платы являются существенными условиями для договоров аренды земельных участков.
Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение участка, его кадастровые данные, площадь земли и другие сведения. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровый паспорт земельного участка.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ "право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику". Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Круг арендаторов земельных участков практически не ограничивается. ЗК РФ (п. 1 ст. 22) определяет, что арендаторами земельных участков на территории Российской Федерации могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом. Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков.
Договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.
В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее. Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен предельный срок аренды - 49 лет. Но если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве""*(94) п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения был дополнен следующим: "Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду".
Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.
В законе указаны различные принципы определения арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные земли. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно самим договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
При аренде земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.
Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка по истечении срока договора аренды. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы, и т.д.
В случае нарушения арендатором права арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.
Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на нем превышены санитарные и экологические нормы, шум, вибрация, выбросы промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникшие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Однако общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того, это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находится на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом.
Сходная норма имеется и в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 Закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе - это право обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка.
Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных земельных участков содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Так, п. 7 данного Постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и лишается возможности приватизировать участок.
 



Лекция, реферат. § 7. Договор аренды земельного участка - понятие и виды. Классификация, сущность и особенности. 2018-2019.

Оглавление книги открыть закрыть

Об авторах
Предисловие
Глава 1. Законодательство о юридических лицах в нотариальной практике
§ 1. Понятие и признаки юридического лица
§ 2. Виды юридических лиц
Контрольные вопросы
Глава 2. Сделки в нотариальной практике
§ 1. Договор продажи недвижимости
§ 2. Договор об ипотеке
§ 3. Договор дарения
§ 4. Договор ренты
§ 5. Доверенность
Глава 3. Наследственное право в нотариальной практике
§ 1. Общие основания наследования
§ 2. Удостоверение завещаний и наследование по завещанию
- Порядок совершения завещательных распоряжений денежными средствами
§ 3. Наследование по закону
§ 4. Приобретение наследства
- Формы свидетельств о праве на наследство
- Свидетельство о праве на наследство
- Общая собственность наследников.
- Охрана наследства и управление им.
- Управление наследственным имуществом
- Возмещение расходов, вызванных смертью наследодателя
§ 5. Наследование отдельных видов имущества
Глава 4. Семейное право в нотариальной практике
§ 1. Общие положения о применении норм семейного права при осуществлении нотариальной деятельности
Брачный договор
§ 3. Соглашения об уплате алиментов
Глава 5. Земельное право в нотариальной практике
§ 1. Земельный участок как объект прав
§ 2. Государственный кадастровый учет земельных участков
§ 3. Право частной собственности на земельные участки
§ 4. Ограниченные вещные права на земельные участки
§ 5. Договор купли-продажи земельного участка
§ 6. Договор мены земельных участков
§ 7. Договор аренды земельного участка
§ 8. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
§ 9. Наследование земельных участков
Глава 6. Особенности совершения некоторых видов нотариальных действий
§ 1. Свидетельствование верности копий документов и выписок из них
§ 2. Свидетельствование подлинности подписи на документах и свидетельствование верности перевода
§ 3. Удостоверение фактов
§ 4. Передача заявлений юридических и физических лиц
§ 5. Совершение протестов векселей
§ 6. Совершение морских протестов
§ 7. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
§ 8. Обеспечение доказательств
§ 9. Совершение исполнительных надписей
Глава 7. Международное частное право и нотариальная деятельность
§ 1. Общие правила совершения нотариальных действий по делам с иностранным элементом
§ 2. Некоторые категории дел с внешним элементом в нотариальной практике
Глава 8. Контроль за деятельностью нотариусов: правовые и этические аспекты
§ 1. Общие правила осуществления контроля за деятельностью нотариусов. Гражданская ответственность нотариусов
§ 2. Профессиональный контроль
§ 3. Судебный контроль в нотариате
§ 4. Уголовная ответственность нотариусов
§ 5. Административная ответственность нотариусов
§ 6. Налоговый контроль
§ 7. Правила нотариальной этики
§ 8. Дисциплинарная ответственность в нотариате
Глава 9. Защита прав нотариуса в гражданском процессе
§ 1. Соотношение ГПК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате, Некоторые общие правила ГПК РФ
§ 2. Понятие и виды судебного контроля за нотариальной деятельностью, Правила подведомственности дел с участием нотариусов
§ 3. Доказательства и доказывание в гражданском процессе
§ 4. Модель поведения нотариуса в суде
§ 5. Основные правила обжалования судебных актов судов общей юрисдикции
§ 6. Рассмотрение заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении
Глава 10. Особенности правового статуса нотариуса в уголовном судопроизводстве
§ 1. Соотношение норм УПК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате
§ 2. Порядок истребования документов из архива нотариуса
§ 3. Порядок производства выемки и обыска
§ 4. Обжалование действий и решений суда и должностных лиц, осуществляющих уголовное судопроизводство
§ 5. Проблемные вопросы допроса нотариуса
Приложения




« назад Оглавление вперед »
§ 6. Договор мены земельных участков « | » § 8. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением






 

Похожие работы:

Воспользоваться поиском

 

Учебники по данной дисциплине

Арбитражный процесс. Конспект лекций
Философия права в схемах
Гражданский кодекс РФ. Часть 1.
Источники римского права.
Общие положения Главы 1 ФЗ "О полиции". Комментарии.
Принципы деятельности полиции. Комментарий к Глава 2 ФЗ "О Полиции"
Обязанности полиции. Комментарий к Главе 3 ФЗ "О Полиции"
Применение полицией специальных средств и физической силы. Комментарии к главам 4 и 5 ФЗ "О полиции"
Земельное право. Учебник. 2010 год.
Гражданское право - том 1.
История государства и права России.
Право Европейского Союза (ЕС)
Комментарий к ГПК РФ.
Общие положения о гражданском судопроизводстве (гражданском процессе)
Муниципальное право. Краткий курс лекций.
Российское предпринимательское право. Учебник.
Комментарий к Уголовно-исполнительному кодексу РФ
Шпаргалка по конституционному праву зарубежных стран.
Аграрное право
Административное право РФ
Международное частное право. Краткий курс лекций.
АВТОРСКИЕ И СМЕЖНЫЕ С НИМИ ПРАВА
Должностные и служебные преступления: лекции к курсу
Международное частное право. Учебник.
Административное право - Шпаргалки.
Обществознание - учебник.
Хозяйственное право. Курс лекций.
Римское право - конспект
Медицинское право
Административное право. Лекции.
Трудовое право РФ. Учебник.
Муниципальное право. Билеты.
Проблемы теории государства и права. Лекции
Гражданский процесс. Ключевые вопросы
Как защитить свои интересы в ЖКХ
Криминалистика - лекции.
Уголовный процесс
Уголовное право РФ - экзаменационные ответы
Адвокатура. Основы адвокатуры
Теория государства и права - подробный курс лекций (ТГП)
Проблемные аспекты гражданского права
Трудовое право. Учебное пособие
Правовые гарантии иностранных инвесторов по законодательству РФ и в международном инвестиционном праве.
Арбитражный процесс
Основы права в кратком изложении
Гражданское право учебник
Гражданское право. Лекции
Семейное право учебник
Арбитражный процесс - билеты
Международное частное право. Курс лекций
Основы гражданского права
Основы наследственного права. Лекции
Основы земельного права
Прокурорский надзор. Лекции
Основы и проблемы права. Лекции
Основы государственного управления
История государства и права. Учебник
Административно-процессуальное право. Курс лекций
Семейное право учебник онлайн
Семейное право учебник 2
Семейное право учебник 3
Основы земельного права 2
Земельное право 3
Трудовые права работников
Уголовный процесс - билеты