Пройти Антиплагиат ©



Главная » Нотариат и нотариальная деятельность » § 2. Договор об ипотеке



§ 2. Договор об ипотеке

Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная. Найти рефераты и курсовые по данной теме Уникализировать текст 



 

Законодательство по теме
 
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.).
Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448 (с послед. изм.).
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; 2008. N 20. Ст. 2251.
Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" // СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190 (с послед. изм.).
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40 (с послед. изм.).
Приказ Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // БНА. 2006. N 27.
 
Судебная практика
 
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // БВС РФ. 1996. N 9; 1997. N 5.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // БВС РФ. 1998. N 12; 2001. N 3.
Информационное письмо ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.
Информационное письмо ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 90.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Определение ВАС РФ от 23 мая 2008 г. N 6155/08.
 
Рекомендуемая литература
 
Гражданское право: В 3 т. Т. 1: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 6-е изд. М., 2006.
Гражданское право. В 4 т. Т. 3: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2006.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: Ч. 2 (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.
Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993.
Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 1999.
Новоселова Л.А. Сохранение залоговых обременений имущества, продаваемого при обращении на него взыскания.
Плешанова О.П. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения // Актуальные проблемы гражданского права: Вып. 2. М., 2000.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999.
 
1. Понятие ипотеки
 
Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ, ст. 1 Закона об ипотеке).
Очевидно, что ипотека - разновидность залога. Какой признак выделяет ипотеку среди остальных видов залога? Из определения следует, что это особый предмет залога, а именно - недвижимость.
Отношения по ипотеке урегулированы нормами специального закона - Закона об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК РФ, регулирующими общие положения о залоге (ст. 334-356), и нормами Закона об ипотеке, преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК РФ (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться норма ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило норма ст. 354 ГК РФ. В тоже время, нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам гл. 7 ГК РФ "Ценные бумаги". Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится, в частности, к Закону о государственной регистрации прав.
Ипотека возникает на основании:
1) договора об ипотеке (так называемая договорная ипотека);
2) обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права залога (так называемая ипотека в силу закона или законная ипотека).
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:
1) при продаже недвижимости в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
2) при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (ст. 587 ГК РФ);
3) при приобретении земельного участка за счет целевого займа (кредита) (ст. 64.1 Закона об ипотеке);
4) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет целевого займа (кредита) (ст. 77 Закона об ипотеке);
5) при заключении договора о долевом строительстве в ипотеке последовательно находятся: земельный участок (право аренды участка), незавершенный строительством объект, здание (помещения в здании) (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");
6) при морском залоге (гл. 22 КТМ РФ).
В связи с законной ипотекой важно обратить внимание на два момента. Во-первых, ипотека в силу закона возникает не ранее момента регистрации обременения (ст. 11 Закона об ипотеке). Во-вторых, при законной ипотеке залогодержатель и залогодатель не лишены права заключить договор об ипотеке, что позволит им уточнить детали своих взаимоотношений. В целях взимания нотариального тарифа такую сделку следует отнести к тем, для которых не установлена обязательная нотариальная форма. Но для применения правила о преимуществе при обращении взыскания на предмет залога (ч. 9 ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве") ипотека остается законной. Ведь залогодержатель имеет преимущество перед другими очередями кредиторов отнюдь не потому, что получает обеспечение кредита без договора об ипотеке. Возникновение законной ипотеки, а потому и преимущество кредитора-залогодержателя перед всеми остальными кредиторами должника, имеют место в связи с тем, что законодатель стремится поощрить кредитора к предоставлению кредита на приоритетные цели. Само по себе наличие в данном случае договора между залогодержателем и залогодателем не влияет на достижение этих целей.
Необходимо различать права и обязанности, возникающие из договора о залоге (залоговое обязательство), с одной стороны, и право залога - с другой. Залоговое обязательство имеет значение только в отношениях между его сторонами (ст. 308 ГК РФ). Право же залога распространяется и на отношения с третьими лицами (п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке). Право залога обременяет предмет залога (ст. 1 Закона о регистрации прав). И наоборот, чтобы обременить вещь как предмет ипотеки, необходимо установить право залога на эту вещь*(7).
Залоговое обязательство возникает при заключении договора об ипотеке. Право залога может возникнуть и позже (см. ст. 11 Закона об ипотеке). Прекращение залогового обязательства и права залога также могут не совпадать во времени. В частности, гибель предмета залога влечет прекращение обременения, т.е. права залога, но не влечет автоматически прекращение самого залогового правоотношения (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
 
2. Предмет ипотеки
 
В силу определения предметом ипотеки являются объекты недвижимости. Эти объекты перечислены в ст. 130 ГК РФ. Понятие и перечень объектов жилой недвижимости содержатся в ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ.
Не являются недвижимостью ни доля в праве собственности на недвижимую вещь*(8), ни права в отношении этой вещи (право аренды и другие). По прямому указанию, содержащемуся в ст. 5 Закона об ипотеке, нормы этого закона применяются к залогу права аренды недвижимого имущества, если это возможно по существу арендных отношений, и к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Закон, однако, не объявляет залог названных объектов ипотекой.
Понятие "объект недвижимости" - в известной степени понятие техническое: это объект, зарегистрированный в установленном порядке, т.е. имеющий кадастровый номер (см. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Как заложить, например, помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и поставить на кадастровый учет. И только после этого помещение приобретет признаки предмета ипотеки. Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы о том, можно ли передать в ипотеку, например, участок асфальтового покрытия улицы и т.п. Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна быть сформирована как самостоятельный объект.
Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государственного и муниципального жилого фонда - ст. 74 Закона об ипотеке, государственных, муниципальных и некоторых других земель - ст. 63 Закона об ипотеке). Во-вторых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).
Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК РФ), невозможен при ипотеке. Закладывать недвижимое имущество может лишь то лицо, права которого на это имущество зарегистрированы в государственном реестре (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке; ст. 29 Закона о регистрации прав).
При ипотеке зданий (сооружений) неизбежен вопрос о судьбе связанного с ними земельного участка. Он решается в зависимости от того, на каком праве земля принадлежит залогодателю. Если залогодатель является собственником земли, ипотека здания (сооружения) возможна только с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). Если залогодержатель имеет землю на праве аренды, при ипотеке здания (сооружения) обязателен залог этого права (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). Если же земля, на которой расположено закладываемое здание (сооружение), принадлежит его собственнику на праве постоянного пользования, залог прав на землю не нужен (ст. 35 ЗК РФ).
При ипотеке земельных участков появляется обратная проблема: как быть с находящимися на них сооружениями? Если и земля, и находящиеся на ней здания и сооружения принадлежат залогодателю на праве собственности, следует признать, что одновременно с ипотекой земли должны быть заложены здания и сооружения, поскольку "не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу" (ст. 35 ЗК РФ). При ипотеке земельного участка, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, залог этих строений не обязателен. Если земельный участок будет реализован, к его новому собственнику перейдут права и обязанности, которые залогодатель как владелец участка имел в отношении собственника здания или сооружения (ст. 340 ГК РФ и ст. 66 Закона об ипотеке).
Если закладывается земельный участок, на котором отсутствуют строения, то ипотека, по общему правилу, будет распространяться на все, что будет построено на этом участке в будущем (п. 4 ст. 340 ГК РФ; ст. 65 Закона об ипотеке).
 
3. Договор об ипотеке
 
Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 6 Закона об ипотеке).
Для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников (ст. 246, ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).
Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц или органов. Это касается, в частности, ипотеки имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, которая возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, ст. 19 Закона об опеке и попечительстве), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для чего требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке (ст. 6 Закона об ипотеке).
Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.
Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом (ст. 432 ГК РФ).
Поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. До этого момента ни залоговое обязательство, ни право залога возникнуть не могут. Таким образом, при обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.
Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке создает, помимо общих гарантий, связанных с нотариальной формой сделки как таковой, два дополнительных преимущества для сторон договора. Во-первых, для регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, достаточно заявления только одной стороны: залогодателя или залогодержателя (ст. 20 Закона об ипотеке). Это положение устраняет проблемы, связанные с уклонением одной из сторон от регистрации договора об ипотеке (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Во-вторых, заявление о государственной регистрации ипотеки в таком случае может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие (ст. 16 Закона о регистрации прав).
В силу ст. 11 Закона об ипотеке регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об ипотеке. Поэтому содержащиеся в законе требования к регистрации ипотеки одновременно являются и требованиями к регистрации договора об ипотеке.
Существенные условия договора об ипотеке перечислены в ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Закона об ипотеке. К ним относятся:
а) предмет ипотеки (с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);
б) оценка предмета ипотеки;
в) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства:
- его существо, размер и срок исполнения, основание возникновения;
- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям);
- указание сторон, места и даты заключения договора, из которого это обязательство возникло или должно возникнуть (если обеспечиваемое обязательство возникло из договора);
г) указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю;
д) наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право;
е) при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды;
ж) в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Перечень существенных условий договора об ипотеке позволяет сделать вывод о том, какие документы должны быть представлены нотариусу при удостоверении договора. В частности, к ним относятся документы, указывающие на основание возникновения и содержание обеспечиваемого обязательства. Учитывая, что договор будет передаваться на регистрацию, необходимо ориентироваться на перечень документов, содержащийся в ст. 20 Закона об ипотеке, а также в п. 12 и п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213.
Существенным условием договора об ипотеке является указание на существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 Закона об ипотеке). Во избежание споров указанные условия целесообразно включать в текст договора об ипотеке, а не прилагать к нему текст основного (кредитного и т.п.) договора.
Поскольку уплата процентов по кредиту (займу) является частью основного обязательства, в договоре об ипотеке должно быть указание не только на срок и порядок погашения суммы основного долга, но и на сроки уплаты процентов и их размер*(9).
Оценка предмета ипотеки осуществляется сторонами самостоятельно либо, по их поручению, профессиональным оценщиком (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Оценочная стоимость определяется свободно, кроме случаев, прямо указанных в законе. К таким случаям относятся, в частности, оценка земельного участка, которая не может быть ниже нормативной цены земли (ст. 67 Закона об ипотеке) и оценка государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Какое значение имеет эта оценка? Она учитывается при решении вопроса об отсрочке реализации предмета ипотеки (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке), а косвенно - и при отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Оценка предмета ипотеки имеет значение также при замене и восстановлении предмета залога (ст. 345 ГК РФ), но в отношении недвижимости указанная норма ГК РФ вряд ли применима.
Оценку предмета ипотеки нельзя смешивать со страховой стоимостью и страховой суммой при страховании предмета ипотеки (ст. 947 ГК РФ, ст. 31 Закона об ипотеке), начальной продажной ценой при реализации предмета ипотеки на торгах (п. 3 ст. 350 ГК РФ), размером обеспечиваемого обязательства.
 
4. Обращение взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований залогодержателя
 
Обращение взыскания - процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества.
Право обратить взыскание на предмет ипотеки возникает у залогодержателя при нарушении должником обеспечиваемого обязательства и только в том случае, если должник несет ответственность за допущенное нарушение (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке).
При этом законодатель исходит из того, что любого нарушения обеспеченного обязательства недостаточно для обращения взыскания на предмет ипотеки. В частности, при нарушении графика внесения платежей в погашение основного долга, просрочки должны быть систематическими (более трех раз в течение 12 месяцев). Следует обратить внимание на то, что размер просроченной к уплате суммы при этом в расчет не принимается (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).
Важно обратить внимание на правило п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке: "При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке". Почему могут возникнуть подобные расхождения? Условия обеспеченного обязательства указываются и в основном договоре, и в договоре об ипотеке. Следовательно, если стороны изменят основной договор, но не внесут изменения в договор об ипотеке, между условиями двух договоров появятся расхождения.
Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в судебном порядке. Таково общее правило.
Исключением является правило об обращении взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, включенное в договор об ипотеке до указанного момента, признается недействительным (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, для удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке необходимо согласие всех сособственников. Для нотариальной практики особенно актуален случай обращения взыскания на имущество, находящееся в совместной супружеской собственности. Из п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке следует, что согласие супруга на заключение соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть получено независимо от того, что ранее этот супруг дал согласие на заключение самого договора об ипотеке. Кроме того, по смыслу закона согласие супруга, так же как и согласие стороны по договору, должно быть дано после возникновения оснований для обращения взыскания и нотариально удостоверено (см. также ст. 35 СК РФ).
Нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке нельзя смешивать с документом, снабженным исполнительной надписью нотариуса. Взыскание не может быть осуществлено на основании такой надписи (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке не может быть заключено в случаях, прямо предусмотренных в п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке:
1) если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (это касается, в частности, залога имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан);
2) если предметом ипотеки является:
а) предприятие как имущественный комплекс
б) земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
в) земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
г) имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества*(10);
3) если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке совершается по правилам, установленным для заключения договоров. Существенные условия этого соглашения перечислены в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Последнее требование должно быть соблюдено с особой тщательностью, поскольку соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
Кроме того, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
В соглашении об обращении взыскания на предмет ипотеки стороны должны избрать способ удовлетворения требований кредитора-залогодержателя. Этих способов три (п. 3 ст. 55, ст. 56 Закона об ипотеке):
1) реализация предмета ипотеки на публичных торгах (ст. 57, 58 Закона об ипотеке);
2) реализация предмета ипотеки на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке);
3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц.
Если стороны договорились о том, что залогодержатель приобретет предмет залога, то соглашение об этом включается в нотариально удостоверенное соглашение сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. В таком случае соглашение в целом следует признать смешанным договором (ст. 421 ГК РФ). В части приобретения предмета ипотеки к такому соглашению, в зависимости от его условий, применяются либо правила о договоре купли-продажи, либо правила о договоре комиссии.
В первом случае залогодержатель выступает в роли обычного покупателя недвижимости и приобретает ее на праве собственности. Во втором случае он является покупателем, действующим в качестве комиссионера, а потому право собственности на недвижимость приобретает третье лицо - комитент (ст. 996 ГК РФ), в интересах которого действует залогодержатель.
Выкупная цена в обоих случаях засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, долг которого в соответствующей части погашается.
 
5. Распределение суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки
 
Если взыскание на предмет ипотеки было обращено во внесудебном порядке, то нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания, распределяет сумму, вырученную от реализации заложенного имущества (ст. 61 Закона об ипотеке).
Для правильного распределения суммы необходимо учесть установленную законом очередность удовлетворения требований.
В первую очередь из указанной суммы удерживаются расходы по обращению взыскания на это имущество и его реализации. К таковым относится и уплата нотариального тарифа. Затем погашаются проценты, а затем - сумма основного долга (ст. 319 ГК РФ). Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").
Если имущество заложено по нескольким договорам об ипотеке, то требования залогодержателей удовлетворяются с соблюдением правил, установленных ст. 46 Закона об ипотеке. Так, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований.
Оставшиеся после распределения вырученной суммы средства возвращаются залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ).
 
6. Закладная
 
Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной. Это означает, что оборот и осуществление прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству будет подчиняться особым правилам.
Статья 13 Закона об ипотеке определяет закладную как ценную бумагу. Закладная существует в документарной форме. Она обладает признаками, присущими иным ценным бумагам:
а) отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов, перечисленных в Законе об ипотеке, лишает закладную свойства ценной бумаги (ст. 14 Закона об ипотеке);
б) для реализации воплощенных в закладной прав необходимо предъявление ее подлинника (ст. 17 Закона об ипотеке).
В закладной воплощены права и из основного договора, и из договора об ипотеке: право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству (чаще всего это кредитный договор или договор займа) и право залога указанной в договоре об ипотеке недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
Если стороны договора об ипотеке договорились о выдаче закладной, это условие должно быть указано в договоре. Однако сама закладная не является приложением к договору, а ее удостоверение нотариусом не обязательно. Закладная представляется залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию договора об ипотеке, вместе с этим договором. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ст. 10 Закона об ипотеке).
Закладная как ценная бумага может быть заложена ее владельцем в обеспечение его обязательства перед третьим лицом (ст. 49 Закона об ипотеке). При залоге закладной такое лицо становится залогодержателем закладной и приобретает право удовлетворить свое требование по обеспеченному залогом закладной обязательству преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в частности, владельца закладной, передавшего ее в залог (в ст. 49 Закона об ипотеке он назван "ипотечным залогодержателем").
Закладная как любая ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. Однако передача в депозит закладной, находящейся в залоге, влечет для участников ипотечных отношений два особых последствия.
А. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство (или обязательства при условии частичных платежей) внесением долга в депозит нотариуса (п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке).
 
Банк предоставил Иванову кредит на приобретение жилого дома с условием погашения долга равными платежами с течение 3 лет. Стороны заключили договор об ипотеке, включив в него условие о выдаче закладной. После регистрации ипотеки закладная передана банку. Банк, в свою очередь, получил заем от АО "Инвестор" и заложил закладную в обеспечение возврата этого долга. В соответствии с договором о залоге закладной, заключенным между банком и АО "Инвестор", закладная передана в депозит нотариуса. Теперь Иванов должен осуществлять платежи не в адрес банка, а в депозит нотариуса.
 
Указанное правило императивно, а потому не может быть изменено соглашением сторон. Законодатель не устанавливает для данного случая исполнения долга внесением сумм в депозит нотариуса особые последствия, а потому они определяются на общих основаниях. Это означает, что кредитор (в нашем примере - банк), или лицо, письменно уполномоченное им на осуществление прав по закладной, может получить суммы, перечисленные в депозит нотариуса должником (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). При этом банк (иное лицо) должен представить нотариусу доказательства того, что он является надлежащим кредитором.
Нельзя не отметить, что договором о залоге закладной могут быть предусмотрены особые условия погашения долга. Например, условие о том, что суммы, уплаченные должником в депозит, предназначены не ипотечному залогодержателю, а залогодержателю закладной (в нашем примере - не банку, а АО "Инвестор"). Либо условие о том, что эти суммы не должны передаваться уполномоченному лицу до наступления определенных обстоятельств. В любом случае нотариусу следует тщательно ознакомиться с условиями исполнения должником обязательства, согласованными сторонами. При наличии в представленных договорах особых условий можно посоветовать получение от сторон письменных рекомендаций о порядке выдачи сумм из депозита.
Б. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, управомоченное по закладной лицо (ипотечный залогодержатель) не обязано при осуществлении своих прав предъявлять закладную обязанному по ней лицу (п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке). В нашем примере Иванов обязан осуществлять платежи в погашение долга в сроки и в размерах, предусмотренных условиями договора об ипотеке, но не имеет права требовать при каждом платеже предъявления закладной.
В то же время при осуществлении частичных платежей по закладной залогодатель имеет право требовать от залогодержателя (в нашем примере Иванов может требовать от банка) удостоверения факта платежа, в том числе путем совершения на закладной соответствующей записи. При обращении банка к нотариусу для проставления отметки на закладной нотариус, в депозите которого хранится закладная, должен убедиться в том, что банк является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и, соответственно, залогодержателем по договору об ипотеке.
Переданная в депозит нотариуса закладная должна быть возвращена по требованию уполномоченного на то лица. Кто является таковым лицом, может быть установлено только с учетом содержания закладной, условий договора о ее залоге и обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением) обязательств, обеспеченных ипотекой и залогом закладной.
Необходимо различать ситуации выдачи закладной управомоченному по ней лицу (например, ипотечному залогодержателю; в нашем примере - банку), с одной стороны, и обязанному по ней лицу. В любом случае выдача закладной обязанному по ней лицу требует особой осторожности, так как п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, по общему правилу, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.
Рассмотрим типичные примеры.
А. Если обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в соответствии со ст. 349 ГК РФ, то закладная должна быть передана организатору торгов по реализации закладной.
Б. Если при залоге закладной на ней сделана специальная залоговая надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке), при наступлении предусмотренного срока закладная должна быть передана указанному залогодержателю.
В. По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан передать закладную залогодателю (п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке). Однако эту обязанность должен исполнить не нотариус, а залогодержатель, поэтому и требование о передаче должно быть обращено к нему. В нашем примере Иванов, вернув кредит, может требовать от банка передачи закладной. Для выполнения этого требования закладную необходимо получить у нотариуса. Кто управомочен на это? Существенным условием договора о залоге закладной является указание на то, у кого должна находиться закладная (ст. 339 ГК РФ). В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть оставлена у законного владельца или передана залогодержателю закладной (в нашем примере оставлена у банка или передана АО). То лицо, у которого закладная будет находиться в соответствии с условиями договора, и передаст ее в депозит нотариуса, если условие об этом включено в договор о залоге закладной. Соответственно, это лицо и должно иметь право получить закладную из депозита. Иной порядок может быть установлен договором о залоге закладной. Например, стороны могут договориться, что получение закладной возможно только по совместному заявлению сторон договора о залоге закладной.
Г. Если договором о залоге зак




Лекция, реферат. § 2. Договор об ипотеке - понятие и виды. Классификация, сущность и особенности. 2018-2019.

Оглавление книги открыть закрыть

Об авторах
Предисловие
Глава 1. Законодательство о юридических лицах в нотариальной практике
§ 1. Понятие и признаки юридического лица
§ 2. Виды юридических лиц
Контрольные вопросы
Глава 2. Сделки в нотариальной практике
§ 1. Договор продажи недвижимости
§ 2. Договор об ипотеке
§ 3. Договор дарения
§ 4. Договор ренты
§ 5. Доверенность
Глава 3. Наследственное право в нотариальной практике
§ 1. Общие основания наследования
§ 2. Удостоверение завещаний и наследование по завещанию
- Порядок совершения завещательных распоряжений денежными средствами
§ 3. Наследование по закону
§ 4. Приобретение наследства
- Формы свидетельств о праве на наследство
- Свидетельство о праве на наследство
- Общая собственность наследников.
- Охрана наследства и управление им.
- Управление наследственным имуществом
- Возмещение расходов, вызванных смертью наследодателя
§ 5. Наследование отдельных видов имущества
Глава 4. Семейное право в нотариальной практике
§ 1. Общие положения о применении норм семейного права при осуществлении нотариальной деятельности
Брачный договор
§ 3. Соглашения об уплате алиментов
Глава 5. Земельное право в нотариальной практике
§ 1. Земельный участок как объект прав
§ 2. Государственный кадастровый учет земельных участков
§ 3. Право частной собственности на земельные участки
§ 4. Ограниченные вещные права на земельные участки
§ 5. Договор купли-продажи земельного участка
§ 6. Договор мены земельных участков
§ 7. Договор аренды земельного участка
§ 8. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
§ 9. Наследование земельных участков
Глава 6. Особенности совершения некоторых видов нотариальных действий
§ 1. Свидетельствование верности копий документов и выписок из них
§ 2. Свидетельствование подлинности подписи на документах и свидетельствование верности перевода
§ 3. Удостоверение фактов
§ 4. Передача заявлений юридических и физических лиц
§ 5. Совершение протестов векселей
§ 6. Совершение морских протестов
§ 7. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
§ 8. Обеспечение доказательств
§ 9. Совершение исполнительных надписей
Глава 7. Международное частное право и нотариальная деятельность
§ 1. Общие правила совершения нотариальных действий по делам с иностранным элементом
§ 2. Некоторые категории дел с внешним элементом в нотариальной практике
Глава 8. Контроль за деятельностью нотариусов: правовые и этические аспекты
§ 1. Общие правила осуществления контроля за деятельностью нотариусов. Гражданская ответственность нотариусов
§ 2. Профессиональный контроль
§ 3. Судебный контроль в нотариате
§ 4. Уголовная ответственность нотариусов
§ 5. Административная ответственность нотариусов
§ 6. Налоговый контроль
§ 7. Правила нотариальной этики
§ 8. Дисциплинарная ответственность в нотариате
Глава 9. Защита прав нотариуса в гражданском процессе
§ 1. Соотношение ГПК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате, Некоторые общие правила ГПК РФ
§ 2. Понятие и виды судебного контроля за нотариальной деятельностью, Правила подведомственности дел с участием нотариусов
§ 3. Доказательства и доказывание в гражданском процессе
§ 4. Модель поведения нотариуса в суде
§ 5. Основные правила обжалования судебных актов судов общей юрисдикции
§ 6. Рассмотрение заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении
Глава 10. Особенности правового статуса нотариуса в уголовном судопроизводстве
§ 1. Соотношение норм УПК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате
§ 2. Порядок истребования документов из архива нотариуса
§ 3. Порядок производства выемки и обыска
§ 4. Обжалование действий и решений суда и должностных лиц, осуществляющих уголовное судопроизводство
§ 5. Проблемные вопросы допроса нотариуса
Приложения




« назад Оглавление вперед »
§ 1. Договор продажи недвижимости « | » § 3. Договор дарения






 

Похожие работы:

Воспользоваться поиском

 

Учебники по данной дисциплине

Арбитражный процесс. Конспект лекций
Философия права в схемах
Гражданский кодекс РФ. Часть 1.
Источники римского права.
Общие положения Главы 1 ФЗ "О полиции". Комментарии.
Принципы деятельности полиции. Комментарий к Глава 2 ФЗ "О Полиции"
Обязанности полиции. Комментарий к Главе 3 ФЗ "О Полиции"
Применение полицией специальных средств и физической силы. Комментарии к главам 4 и 5 ФЗ "О полиции"
Земельное право. Учебник. 2010 год.
Гражданское право - том 1.
История государства и права России.
Право Европейского Союза (ЕС)
Комментарий к ГПК РФ.
Общие положения о гражданском судопроизводстве (гражданском процессе)
Муниципальное право. Краткий курс лекций.
Российское предпринимательское право. Учебник.
Комментарий к Уголовно-исполнительному кодексу РФ
Шпаргалка по конституционному праву зарубежных стран.
Аграрное право
Административное право РФ
Международное частное право. Краткий курс лекций.
АВТОРСКИЕ И СМЕЖНЫЕ С НИМИ ПРАВА
Должностные и служебные преступления: лекции к курсу
Международное частное право. Учебник.
Административное право - Шпаргалки.
Обществознание - учебник.
Хозяйственное право. Курс лекций.
Римское право - конспект
Медицинское право
Административное право. Лекции.
Трудовое право РФ. Учебник.
Муниципальное право. Билеты.
Проблемы теории государства и права. Лекции
Гражданский процесс. Ключевые вопросы
Как защитить свои интересы в ЖКХ
Криминалистика - лекции.
Уголовный процесс
Уголовное право РФ - экзаменационные ответы
Адвокатура. Основы адвокатуры
Теория государства и права - подробный курс лекций (ТГП)
Проблемные аспекты гражданского права
Трудовое право. Учебное пособие
Правовые гарантии иностранных инвесторов по законодательству РФ и в международном инвестиционном праве.
Арбитражный процесс
Основы права в кратком изложении
Гражданское право учебник
Гражданское право. Лекции
Семейное право учебник
Арбитражный процесс - билеты
Международное частное право. Курс лекций
Основы гражданского права
Основы наследственного права. Лекции
Основы земельного права
Прокурорский надзор. Лекции
Основы и проблемы права. Лекции
Основы государственного управления
История государства и права. Учебник
Административно-процессуальное право. Курс лекций
Семейное право учебник онлайн
Семейное право учебник 2
Семейное право учебник 3
Основы земельного права 2
Земельное право 3
Трудовые права работников
Уголовный процесс - билеты